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Sempre digo que, para que a documentação do imóvel esteja regular, a matrícula deve representar a situação real do imóvel. Digo isso para explicar aos clientes que achavam que sua construção estava regularizada, pois tinham obtido o Habite-se, mas ninguém os tinha avisado que era necessário averbar a construção na matrícula do imóvel.
Entretanto, o Habite-se por si só não é suficiente para que o imóvel esteja regularizado. Para isso, é necessário que a construção esteja averbada na matrícula do imóvel. E, para averbar a construção na matrícula, é necessário obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
O processo de regularização pós-obra leva cerca de 90 dias, e esse prazo pode ser reduzido a 60 dias, caso haja organização e programação prévia. É possível também reduzir o valor final dos impostos a serem pagos, aproveitando créditos obtidos durante a obra. Para isso, é necessária também organização prévia.
Ao chegar o momento de finalizar sua obra, já é possível pedir a Carta Liberatória para administração do residencial. Com isso em mãos, pode-se requerer o Habite-se da Prefeitura Municipal. Após a emissão do Habite-se, é possível requerer a CND do INSS, da Receita Federal. É neste momento que será necessário efetuar o recolhimento do INSS acumulado na obra.
Basicamente, a Receita Federal faz a cobrança do INSS por aferição quando não há contabilidade regular dos pagamentos dos impostos. Ao requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, o cálculo será feito baseado (I) na metragem tributável do imóvel; (II) no valor já pago para abatimento.
A organização no início da obra faz toda a diferença. Desde a nomenclatura dos cômodos do imóvel no projeto legal, que pode implicar redução do imposto no momento de solicitar a CND, até a contabilização dos créditos previdenciários da mão de obra da construção.
Além disso, construções “secas”, como estrutura metálica, pré-moldado e outros métodos industrializados, por requererem menor mão de obra, ajudarão na redução do imposto a ser pago no momento de solicitação da CND.
Portanto, o planejamento deve ser feito antes mesmo de o projeto ser aprovado na Prefeitura.
Após a obtenção da CND vem a última (e não menos importante) fase, que é averbação da construção na matrícula do imóvel. Neste momento, o que oficialmente é um “terreno” passa a ser uma “casa”. Portanto, a regularização ocorre quando a construção é averbada.
Esse é o estado da documentação que requeremos ao realizar uma diligência na documentação de um imóvel, ou que os bancos exigirão para viabilizar um financiamento. Se você for comprar uma casa, fique atento a isso. Principalmente se a construção não estiver averbada.
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