Walter Longo, especialista em inovação e transformação digital
“As pessoas perceberam que a qualidade de vida em bairros como Alphaville e Aldeia da Serra é melhor do que em Moema ou Itaim, que são próximos do trabalho”
Os tempos de distanciamento físico e maior convivência doméstica levaram muita gente a reavaliar prioridades e a repensar seu estilo de vida e trabalho. As famílias puderam observar suas necessidades e muitas aproveitaram a oportunidade para melhorar o espaço físico, reformar ou mudar de casa. Com a possibilidade do trabalho remoto e do deslocamento ao escritório, apenas alguns dias por semana, houve ainda um movimento de migração em direção às cidades do entorno de São Paulo, as chamadas edge cities. “As pessoas perceberam que a qualidade de vida em bairros como Alphaville e Aldeia da Serra é melhor do que em Moema ou Itaim, que são próximos do trabalho”, avalia Walter Longo, especialista em inovação e transformação digital. E cita como exemplo desse movimento a adesão a condomínios de campo, como Fazenda da Boa Vista e Quinta da Baroneza. Para ele, vivemos um fenômeno cultural que tornou os indivíduos cada vez mais ligados nos assuntos de seu território, sua aldeia, e menos nas questões do Estado ou do país. “Somos regionais no sentido da localização; nos interessa o buraco na rua, ou o lixo da cidade, e, ao mesmo tempo, somos cidadãos do mundo, comprometidos com teses globais, como o meio ambiente”, analisa. A pandemia funcionou como um acelerador do que aconteceria no futuro, diz Longo. A ideia de entrar e sair do trabalho no mesmo horário é fruto de uma cultura de 200 anos atrás, da Revolução Industrial, quando era preciso ter todos os trabalhadores presentes na fábrica para ligar as máquinas, afirma o especialista em inovação. “Não faz sentido achar que o problema da mobilidade urbana é o transporte público”. E cita Londres, cidade com um dos melhores metrôs do mundo, e onde o trânsito é caótico. “Não dá para 15 milhões de pessoas se deslocarem para trabalhar no mesmo horário, às 8h, e voltarem para casa às 17h, sofrendo duas, três horas no trânsito.”, diz Longo.
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Veja aqui a Entrevista de Walter Longo
O NOVO NORMAL
Richard Fliter diretor da RSF Empreendimentos Imobiliários
“Esse cliente estava na capital, e passou a buscar dar qualidade de vida para a família, são pessoas que viviam em apartamentos de 150 m² em São Paulo, e que mudaram para casas de 300 m²”
Embora a retração econômica tenha afetado o país como um todo, o setor imobiliário se recuperou de forma rápida e até surpreendente. “Abril começou com todo mundo assustado, quase em paralisação”, lembra Richard Fliter, diretor da RSF Empreendimentos Imobiliários. O que surpreendeu, ele diz, foi o de – sempenho de vendas dos imóveis de até 200 mil reais. “Nessa faixa, não houve oscilação, ficou uma linha contínua antes, durante e depois da pandemia”, afirma. O mesmo não aconteceu com imóveis de 250 mil a 700 mil reais, onde o choque foi imediato. “Foi claramente o público que se preocupava em perder o emprego”, analisa Fliter. A partir de junho, o mercado imobiliário iniciou a retomada crescente, conta Richard Fliter. Sua empresa, a RSF, lançou dois empreendimentos em maio e, em 60 dias, vendeu metade do empreendimento de 150 apartamentos. Em setembro, repetiu a dose com um empreendimento em Osasco e metade das unidades foi vendida em um mês.
Skyfun, Bellagio Eco Park
Outra surpresa se deu nas residências de alto padrão, nos imóveis de dois a quatro milhões de reais, conta o empresário. “Esse cliente estava na capital, e passou a procurar dar qualidade de vida para a família. São pessoas que viviam em apartamentos de 150 m² em São Paulo, e que mudaram para casas de 300 m² em regiões mais afastadas, porque avaliaram o custo benefício dessa mudança para a vida pessoal”, diz Fliter. Isso aqueceu não apenas o mercado imobiliário, mas também o comércio de barcos e casas na praia, afirma. Quem tem a possibilidade de trabalhar a distância está reavaliando a vida, e, muitas vezes, se mudando para o campo ou a praia.
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Razões econômicas
Ricardo Amorim -Economista
“A menos que o Brasil passe por uma crise fiscal e queda de confiança, ou que haja grande crise internacional, existe uma grande chance de o país viver o maior boom que já se viu na história”
Ainda é cedo para tirar conclusões, se esse é um movimento duradouro ou passageiro, mas o setor imobiliário é dinâmico. Qualquer que seja o caso, os números favoráveis impressionam e são explicados por uma série de fatores conjunturais, como o crédito farto, incentivado pelos bancos; e os juros baixos, que tornam os imóveis uma moeda forte, se comparada a outros investimentos de renda fixa.
De acordo com o economista Ricardo Amorim, o Brasil vive o que pode ser “o maior boom imobiliário de sua história”.
“Os bancos enxergam na rentabilidade do crédito de mais longo prazo que existe, que é o imobiliário, uma forma de compensar os baixos rendimentos com aplicações de renda fixa e títulos do Tesouro”, ele explica. Emprestaram mais do que nunca, diz Amorim. Em agosto, o financiamento com recurso da caderneta de poupança cresceu 75% em relação a 2019, superando 11,7 bilhões de reais.
Movimento semelhante ao que ocorre no Brasil hoje já aconteceu com outros países, onde houve redução da taxa de juros e aumento do crédito imobiliário, diz o economista. Aconteceu na Europa, no Japão, e nos Estados Unidos. “A menos que o Brasil passe por uma crise fiscal e queda de confiança, ou que haja grande crise internacional, existe uma grande chance de o país viver o maior boom que já se viu na história”, diz Amorim.
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Juros em queda livre
Ilustrativa
A aceleração das vendas de imóveis está fortemente ligada ao baixo patamar dos juros brasileiros em 2020. A Selic, taxa básica de juros, serve de referência para o restante da economia e para a definição dos juros cobrados pelos bancos em empréstimos, pelo retorno dos títulos do Tesouro e até o rendimento da caderneta de poupança.
Com a taxa em níveis de baixa histórica, ficou vantajoso tomar empréstimo no banco para comprar um imóvel. A construtora também consegue crédito a taxa inferior para financiar novos empreendimentos.
As vendas de cimento, a produção de insumos da construção civil, o volume de financiamento imobiliário e a própria venda de imóveis sugerem que o setor já retomou o nível de atividade anterior à pandemia, ou está muito próximo dele, segundo avaliam os especialistas em análise econômica.
Com a aceleração da transformação digital e a prática do trabalho remoto, o Sindicato da Habitação de São Paulo, o Secovi-SP, aponta para uma tendência de residências em espaços maiores, e em locais mais afastados da capital. A procura por imóveis mais amplos, como casas e coberturas, reflete o desejo de conquistar espaço para o bem-estar, e para ter mais conforto para trabalhar em casa.
Aumento de preços
Ilustrativa
“Existem duas leis que o ser humano não consegue controlar: a lei da gravidade e a lei da oferta e da procura” – Guilherme Souto Inocencio, proprietário da Risatec
Uma das consequências do aquecimento do mercado foi a elevação no preço de insumos da construção. O aço, por exemplo, teve alta superior a 60% e o custo dos tubos de PVC sofreu aumento ainda maior, afirma Guilherme Souto Inocencio, proprietário da Risatec, distribuidora de ferro e aço com sede em Itapevi. Segundo ele, houve uma combinação de pelo menos três fatores para explicar esse movimento: a elevação no preço do minério de ferro, que é uma commodity internacional; a desvalorização do real; e a incerteza trazida pela pandemia, que levou as siderúrgicas e sua cadeia de distribuição a suspender atividades por algum período. Como as obras retomaram as atividades antes do esperado, ainda há uma corrida de investidores buscando melhor retorno no capital que até há pouco tempo estava aplicado na renda fixa. “Com a queda da remuneração, esse capital migrou para outras oportunidades e encontrou no investimento imobiliário um porto seguro”, avalia. Foi questão de tempo até que os estoques da cadeia de fornecimento de materiais de construção ficassem baixos o suficiente para o preço subir, explica Inocencio. “Existem duas leis que o ser humano não consegue controlar: a lei da gravidade e a lei da oferta e da procura”, diz o empresário. Para ele, ainda que os valores dos insumos da construção civil se ajustem com a normalização dos estoques, os preços provavelmente não devem voltar aos patamares de março.
Saiba mais: https://www.risatec.com.br/
Casas grandes e quatro suítes
Felipe Bonatto – sócio-diretor da Alpha Soluções
“O resultado é que já faltam opções em determinados segmentos, e observamos uma alta de preços em imóveis novos”
O impacto é um aumento na demanda por imóveis, o que está se refletindo de diferentes formas. “Há uma busca por mais espaço e qualidade de vida, já que uma série de empresas sinaliza que vai manter o trabalho remoto de forma permanente, ou pelo menos diminuir as idas dos funcionários aos escritórios; ao mesmo tempo, muitas pessoas procuram regularizar seus imóveis por causa da alta liquidez”, avalia Felipe Bonatto, sócio-diretor da Alpha Soluções, empresa de consultoria e assessoria imobiliária com 80% dos clientes na região de Alphaville.
Em pesquisas realizadas na região, o economista conseguiu mapear algumas preferências. Algumas delas, diz Bonatto, são as casas com 350 m² ou mais; as edificações com métodos construtivos mais eficientes, como estrutura metálica ou woodframe, por exemplo; e, idealmente, os imóveis com quatro suítes. Uma questão é clara: morar bem e com alto padrão em Alphaville continua a ser mais barato do que em bairros de poder aquisitivo semelhante na capital, ele diz. “O resultado é que já faltam opções em determinados segmentos, e observamos alta de preços em imóveis novos”, afirma Bonatto.
Uma das consequências do aquecimento do mercado é o aumento do preço de insumos da construção. O custo do ferro, do cimento e do vidro está mais elevado.
Saiba mais: http://alphasolucoes.com/
Lei da oferta e da procura
Raphael Sampa – sócio-fundador da S.F. Consultoria Imobiliária
“Tenho clientes, mas não há imóvel para alugar, é surreal, e o preço disparou”
“Hoje, já há escassez de casas e terrenos para locação”, avalia Raphael Sampa, sócio-fundador da S.F. Consultoria Imobiliária. “Tenho clientes, mas não há imóvel para alugar, é surreal, e o preço disparou”, ele diz. “Com a conjuntura atual, de juros abaixo da inflação, e reajustes do aluguel pelo índice IGPM, que foi superior à Selic, ficou mais barato pagar a prestação de uma casa do que alugar”, afirma Sampa. O que ele tem visto em sua empresa é muita gente assinando contrato de locação já com intenção de compra do imóvel.
Com as opções de segurança em bairros com condomínios e a possibilidade de trabalho remoto, houve uma grande procura por casas com quatro dormitórios ou apartamentos com mais de 100 m² com área de lazer, varanda gourmet, cozinha ampla e, principalmente, área específica para pets, explica Sampa. “Quem adotou animal de estimação na quarentena não pretende retomar o mesmo ritmo de trabalho de antes”, ele afirma.
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Desejo turbinado e moeda forte
Débora Bertini – diretora de incorporação da construtora MPD
“Cerca de 15% dos compradores de seus imóveis já são da capital paulista. O fator decisivo para essa mudança, diz a executiva, claramente era, e é, a distância”
Em todas as faixas de valor há público interessado em segurança, área verde, bem-estar e qualidade de vida. A experiência de passar mais tempo em casa fez as pessoas valorizarem as áreas comuns. “Percebemos nitidamente o aumento na procura de upgrade de moradia, e vemos que começa a surgir um movimento de mais trabalho e lazer no mesmo espaço de convivência com a família”, diz Débora Bertini, diretora de incorporação da construtora MPD. “Com a experiência de flexibilização de horário de trabalho pelo uso da tecnologia, com as pessoas estando presentes, mesmo não sendo pessoalmente, abriu-se um leque de oportunidades para sair de São Paulo, o que não era uma solução tão óbvia”, ela diz. Cerca de 15% dos compradores de seus imóveis já são da capital paulista. O fator decisivo para essa mudança, diz a executiva, claramente era, e é, a distância. O custo de moradia torna Alphaville interessante, e o momento é oportuno, porque imóvel é uma moeda forte, ela avalia.
Perspectiva artística Verve Pinheiros
É uma questão de colocar no papel. “Em vez de pagar 15 ou 16 mil reais por metro quadrado em Pinheiros ou Perdizes, a pessoa pode ter a mesma qualidade de construção pagando entre sete e oito mil reais o metro quadrado na região de Alphaville”, calcula Débora.
Ainda é cedo para saber se o ciclo de alta no mercado imobiliário será de longo prazo. “Estamos vendendo o estoque que estava no cardápio”, diz a diretora, que tem três lançamentos na rua, um em Alphaville e dois na zona oeste paulista.
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Surpresa e fôlego novo
Luís Henrique e Jair Pessine – os sócios da MódenaCipel
“Para se ter uma ideia, nos últimos três meses, vendemos o mesmo número de casas que no ano passado inteiro do nosso empreendimento Alphahouse I” Luis Henrique
“Certamente, ninguém estava preparado para o que aconteceu, e as reflexões que esse período trouxe foram excelentes”, afirmam Luís Moreira e Jair Pessine, os sócios da MódenaCipel. Ambos falam de sua atuação na pandemia. “Intensificamos o cuidado com os colaboradores e clientes e focamos em segurança do trabalho, mantendo a equipe do escritório em home office. Nas obras, adotamos um sistema rigoroso de acompanhamento da saúde. Também aproveitamos as ferramentas digitais para difundir os negócios, mantendo a proximidade com os clientes”, contam os sócios.
Alpha House 1
“As buscas por casas aumentaram e percebemos mais pessoas de São Paulo vindo para Alphaville querendo qualidade de vida, mais espaço e ar livre. Para se ter uma ideia, nos últimos três meses, vendemos o mesmo número de casas que no ano passado inteiro do nosso empreendimento Alphahouse I, condomínio localizado em um terreno de 20 mil m², com casas de 152m² e 214m² e três vagas de garagem, em meio a uma privilegiada área verde”, comenta Luis Moreira.
“O mercado imobiliário é um investimento seguro e com liquidez, e os bancos estão oferecendo ótimas taxas de juros, flexibilizando muito o financiamento. As pessoas estão mais confiantes, sabendo que serão capazes de adquirir o sonhado imóvel, e isso fortalece nosso segmento”, complementa Jair Pessine. Em seu portfólio, a construtora conta com dois empreendimentos residenciais no bairro 18 do Forte, Wave e Fiori, além de fazer suspense de um terceiro, previsto para o próximo ano. “Vai ser um projeto de parar o trânsito”, brincam.
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Objeto do desejo
Fernando Silva – gerente comercial da CNA Spitaletti
“Percebemos uma forte retomada nas tratativas comerciais e nos números de vendas, tanto é que decidimos lançar o Bonnard 307″
A retomada do setor imobiliário na região de Alphaville se acelerou a partir de junho e manteve o ritmo de crescimento nos meses seguintes. “Percebemos uma forte retomada nas tratativas comerciais e nos números de vendas, tanto é que decidimos lançar o Bonnard 307, que é um projeto residencial de 220 unidades, com metragens de 69 m², 70 m² e 800 m², dentro do Green Valley”, conta Fernando Silva, gerente comercial da CNA Spitaletti. Alphaville, por si só, já é aspiracional, afirma o executivo. “Quando se soma isso a combinações favoráveis do setor da construção civil, a região acaba sendo ainda mais favorecida”, ele avalia.
Bonnard 307
“O crédito facilitado e os juros baixos levam o consumidor a buscar algo melhor por um preço um pouco acima do orçamento inicial, e com isso tornar realidade a compra do imóvel dos sonhos, com projetos inteligentes, plantas otimizadas e boa localização, além de uma parcela que cabe no bolso”, avalia Silva.
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Êxodo da megalópole
José Luiz Monteis – diretor presidente da CIA Lançamentos Imobiliários
“As pessoas estão fugindo para Granja Viana, Alphaville, Vinhedo, Jundiaí, Tamboré e toda a região do entorno da megalópole”
Com mais de duas décadas de experiência no setor, a CIA Lançamentos Imobiliários percebeu um movimento generalizado de melhoria no espaço doméstico. “Quem morava em 80 m² foi para 120 m², quem estava em 120m² foi para 160 m² e, no alto padrão, muita gente buscou algo para melhorar”, diz José Luiz Monteis, diretor presidente da companhia.
Itahyê Residencial I
“As pessoas estão fugindo para Granja Viana, Alphaville, Vinhedo, Jundiaí, Tamboré e toda a região do entorno da megalópole”, explica Monteis. Antes as cidades do entorno eram mais destinadas a ser uma segunda residência; e, para viver em um espaço amplo, era preciso enfrentar o trânsito e o deslocamento caótico até o trabalho, ele afirma. O que está em jogo agora, diz o empresário, são três fatores. O primeiro é o trabalho remoto, que se mostrou viável; em segundo lugar, o fato de não ser preciso se deslocar todos os dias da semana até São Paulo; e o terceiro fator é a qualidade de vida. Sua empresa já avalia terrenos para expandir suas operações em Barueri, Ribeirão Preto, Itatiba e Campinas, apostando no êxodo da capital paulista.
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Pioneirismo e parceria
Renato Ishikawa, fundador e Daniel Luxo, vice-presidente da CNL
“O projeto do Canvas tinha em mente atender as pessoas que queriam deixar suas casas e ir para apartamento, mas com o mesmo conforto” – Daniel Luxo
A obra mais recente da CIA Lançamentos Imobiliários foi erguida de uma combinação de esforços. Batizado de Canvas High Houses, o empreendimento é um termômetro dessa busca por qualidade de vida. Fruto da parceria entre a NLS Incorp, de Neuman Storto, e a CNL Empreendimentos Imobiliários, de Renato Ishikawa, o edifício está localizado em um dos lugares mais nobres de Alphaville, a poucos metros a pé de supermercado, farmácia, padaria e clube. Em um mês, foram vendidas mais de 70% das 92 unidades com 282 m² a 344 m².
Canvas High Houses
“O projeto do Canvas tinha em mente atender as pessoas que queriam deixar suas casas e ir para apartamento, mas com o mesmo conforto”, conta Daniel Luxo, vice-presidente da CNL. Uma tendência atual, ele diz, são os ambientes menores de convivência social, para número restrito de pessoas. “Um modelo parecido com o do espaço gourmet, que, em geral, é projetado para dez a doze pessoas”, explica o executivo. Uma aposta da CNL nos futuros empreendimentos é o ambiente de coworking no térreo. “Quem tem a possibilidade de trabalhar a distância está reavaliando sua agenda e estamos prevendo espaço para escritório na área comum”, diz Luxo.
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Novos hábitos de vida
Neuman Storto – presidente da NLS Incorp
“O espírito inquieto faz parte de nosso DNA”
Primeira incorporadora a fazer empreendimentos verticais em Alphaville, a NLS Incorp ergueu o primeiro shopping center e agora está de olho nas tendências de conforto, segurança e convívio familiar. “O espírito inquieto faz parte de nosso DNA”, diz Neuman Storto, que mora em Alphaville há 42 anos. Outro decano do setor imobiliário, Renato Ishikawa, fundador da CNL, demonstra seu espírito inovador ao buscar sintonia com as necessidades do mercado consumidor. Em seu radar, estão os hábitos de trabalho remoto. “Estamos adaptando nossas obras para o home office, com instalações elétricas e de telefonia previstas desde a arquitetura do projeto”, explica Ishikawa. Para ele, o essencial mesmo é pontualidade e excelência na entrega.
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Os desafios da segurança
Fernando Matos – Diretor da Compet
“Notamos um fluxo gigantesco de entregas, coletas e obras, e por isso é necessário investir na melhoria dos sistemas de segurança eletrônica e acesso”
Com a quarentena e o fechamento do comércio físico, muitos consumidores se sentiram obrigados a fazer compras e vendas de forma eletrônica. “Estima-se um aumento de 190% de lojas virtuais e de 147% nas vendas online em relação ao semestre anterior, além das inúmeras formas de comércio por redes sociais, e muita gente passando a comprar e vender a partir de suas casas”, diz Fernando Matos, diretor da Compet.
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O aumento considerável em obras e reformas levou mais veículos e pessoas a transitar dentro dos residenciais, segundo o especialista em segurança. “Notamos um fluxo gigantesco de entregas, coletas e obras, e por isso é necessário investir na melhoria dos sistemas de segurança eletrônica e acesso”, diz Matos. Sua empresa indica desde sistemas de comunicação de voz com acesso direto ao morador, até uso de drones para ronda perimetral, câmeras inteligentes, alarmes e sensores de intrusão.
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Os drones podem ser acionados automaticamente por sensores, cercas elétricas e até câmeras inteligentes, podendo enviar áudios, gravar imagens e acompanhar o evento a partir de uma central de monitoramento. As opções de segurança evoluem constantemente. Uma das novidades são os equipamentos de múltiplas tecnologias em um único módulo, com capacidade de reconhecimento facial, leitura de palma da mão, QR Code, biometria e cartão de acesso. “É uma tendência o uso de sistemas de múltiplas tecnologias para melhor identificar e controlar o acesso”, diz o empresário, que sentiu aumento na venda de produtos de segurança durante a pandemia. “As áreas que mais cresceram foram tecnologias de acesso sem toque, sistemas de comunicação e plataformas para rastreamento de pessoas e veículos”, ele diz. Qualidade de vida, afinal, também tem um custo.
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