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Uau, segundo o Secovi-SP, só no ano de 2018 foram lançadas na cidade de São Paulo 32,8 mil unidades residenciais. Outro vetor de crescimento exponencial na área condominial é o número de CNPJs tidos para os condomínios que atingiu a marca de 57.221 no Estado de São Paulo, conforme indicador da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
Pois bem, diante desses números cuja curva evolutiva se maximiza rapidamente e considerando que mais de 68 milhões de brasileiros vivem atualmente em regime de condomínio, o que significa dizer que é mais de 30% da população brasileira (fonte: www.sindiconet.com.br), temos como efeitos conflitos igualmente, cujas decisões judiciais, dada essa “mutação”, também estão se moldando, permitindo até, em casos extremos, a expulsão do condômino perturbador .
Viver em condomínio nem sempre é uma tarefa fácil e harmônica. Em muitos casos, dividir paredes e elevadores envolve o exercício da tolerância, paciência e, principalmente, do bom senso.
Todavia, quando o incômodo se torna frequente e atravessa as paredes das propriedades, não somente os “vizinhos de porta” passam a ter um problema a ser resolvido, mas o condomínio como um todo.
Festas sem controle, barulhos exagerados em horários inadequados, agressões verbais e até mesmo físicas têm literalmente tirado o sono de alguns condôminos e funcionários, sendo certo que a temática passou a ganhar espaço frequente em assembleias condominiais. Até que ponto tais comportamentos conseguem ser tolerados?
Aí começam as relações conflituosas resultantes de um círculo vicioso de ação e reação. Pior, cada reação torna-se mais agressiva do que a ação que a precedeu; pronto, estamos diante dos denominados espirais de conflito.
O Código Civil, em seus artigos 1.336 e 1.337, concede aos condomínios o poder coercitivo de aplicar multas que podem atingir até dez vezes o valor da cota condominial; entretanto, em diversos casos, a reiterada aplicação de multas não é suficiente para coibir o comportamento nocivo que um condômino pode apresentar. E quando as multas se mostram ineficazes, o que fazer?
Para o alívio de muitos condôminos, tem sido cada vez mais frequente depararmos com decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinando a atitude mais extrema que essa situação pode acarretar: a privação de uma pessoa de usufruir de sua propriedade, colocando em xeque um direito constitucional que até então era praticamente tido como absoluto.
Apesar da ausência de previsão legal acerca da privação nesse sentido, vale ponderar que o direito de utilização de propriedade não deve desrespeitar, tampouco sobrepor-se, ao direito de propriedade de outrem, de modo que o direito coletivo tende a prevalecer sobre o individual nesse tipo de situação, afinal, o nosso direito termina onde começa o do outro.
Foi nessa linha de raciocínio que a juíza de Direito da 19ª vara Cível de São Paulo no Processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100 determinou a retirada do morador antissocial no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada. No caso em questão, o morador apresentava um extenso histórico de festas de madrugada, gritaria, intimidação de moradores e funcionários do prédio, ameaças físicas e de morte, o que levou a magistrada a entender que a conduta antissocial estava caracterizada e devidamente comprovada nos autos do processo, justificando, portanto, a expulsão do morador.
Desde então, outros casos vêm apresentando sentenças no mesmo sentido, o que demonstra que uma jurisprudência tem sido construída no intuito de se preservarem a ética e o convívio civilizado no âmbito condominial.
É importante ressaltar que a busca por tal medida somente deve ser realizada pelo condomínio, após colheita de provas substanciais, aplicações de todas as sanções previstas na convenção e Regimento Interno. Ademais, as infrações devem ser aptas a tornar realmente difícil ou insuportável a vida em condomínio (senso comum), caso em que se sugere lavratura de ata notarial, bem como da aprovação da medida em assembleia extraordinária, quando cessadas todas as tentativas de composição extrajudicial para a solução do conflito.
Pelo menos em condomínio, esperamos que, no sentido acima, o festejado provérbio português que “os incomodados que se mudem”, seja definitivamente sedimentado para “os que incomodam poderão ser expulsos”.
Dr. Diego Basse – Escreve esse editorial